7 mối lo cho bất động sản Sài Gòn năm 2019

Hiệp hội Bất động sản thành phố tp hcm (HoREA) vừa báo động giải trình nêu nhiều mối quan ngại cho trung khu thương mại chi tiêu và sử dụng địa ốc bđs Sài Gòn năm Kỷ Hợi. Theo HoREA có tối thiểu 7 thử thách đáng lưu tâm vì có tác dụng hiệu quả không tốt đến trung khu thương mại chi tiêu và sử dụng bất cử động sản 12 tháng tới.

Đóng góp cho kinh phí giảm

Nguồn thu kinh phí từ đất, từ lịch sử từ trước dụng đất dự án bđs bất cử động sản tại thành phố tp hcm bị sụt giảm khá lớn trong năm 2018. Năm 2018, tổng thu kinh phí thành phố tp hcm 268.780 tỷ đồng đạt 100,03%, thu vượt hơn 7.000 tỷ đồng khi đối chiếu với chỉ tiêu được giao. So với năm 2017, số thu kinh phí từ đất đã giảm 16,8%. Nguồn thu từ lịch sử từ trước dụng đất dự án bđs giảm đến 22,5%.

Điều đáng quan tâm là số tiền thu kinh phí từ đất mà các doanh nghiệp và cá nhân còn nợ đến 30/11/2018 đã lên đến 3.013 tỷ đồng; Tỷ trọng nguồn thu nhập từ đất trong tổng thu kinh phí của thành thị năm 2018 đã sụt giảm 2,43% (từ 11,75% năm 2017 xuống còn 9,32% năm 2018). 

HoREA quan ngại nguồn thu nhập kinh phí quốc gia từ đất, từ lịch sử từ trước dụng đất dự án bđs bất cử động sản tại thành phố tp hcm chẳng những có triệu chứng chững dần năm 2018 mà còn phải nhận thêm kĩ năng tiếp đến sụt giảm trong năm 2019.

Nguy cơ sụt giảm quy mô trung khu thương mại chi tiêu và sử dụng

Quy mô trung khu thương mại chi tiêu và sử dụng bất cử động sản bị sụt giảm năm 2018 và có tác dụng lan truyền sang năm 2019. Năm 2017, có 92 dự án bđs nhà ở tạo hình sau này với 42.991 căn (gồm 37.502 hộ cả gia đình nhà ở và 5.489 mái nhà thấp tầng).

Năm 2018, có 77 dự án bđs nhà ở tạo hình sau này với 28.316 căn, quy mô trung khu thương mại chi tiêu và sử dụng giảm đến 34,1% khi đối chiếu với năm 2017. Dữ liệu cho biết trung khu thương mại chi tiêu và sử dụng bất cử động sản thành thị chưa thay đổi vững chắc lâu dài.

Bất động sản thành phố tp hcm. Ảnh: Vũ Lê

Khu vực chiếc rốn thành phố tp hcm. Ảnh: Vũ Lê

Hạn chế đầu cung mới

Quyết định của UBND thành phố tp hcm phê duyệt Chương trình thay đổi nhà ở thời gian 2016-2025 đã không cho phép thay đổi dự án bđs nhà ở cao tầng liền kề tại giáo khu chiếc rốn thành thị đến năm 2020. Điều đó đã tạo ưu thế “đặc quyền” cho một trong những những chủ đầu tư có dự án bđs hiện diện, cùng lúc làm sụt giảm đầu cung dự án bđs, đầu cung nhà ở phía trong tiến trình qua và cả trong năm 2019.

Hệ quả là có tác dụng dẫn đến sự làm sụt giảm nguồn thu nhập kinh phí quốc gia năm 2019, bởi lẽ chẳng những các doanh nghiệp bất cử động sản bị giảm lợi nhuận, lợi nhuận, giảm nguồn thu nhập thuế, mà có tầm khoảng chừng 95 ngành nghề khác có ảnh hưởng liên tưởng trung khu thương mại chi tiêu và sử dụng bất cử động sản cũng bị ảnh hưởng theo.

Lệch pha cung – cầu 

Năm 2018, tại thành phố tp hcm, phân khúc trung khu thương mại chi tiêu và sử dụng nhà ở cao cấp chiếm 30%, phân khúc trung khu thương mại chi tiêu và sử dụng trung cấp chiếm 45,3%, bình thường chỉ chiếm khoảng 24,7%. Theo đo đếm của Sở Xây dựng thì phân khúc trung khu thương mại chi tiêu và sử dụng cao cấp chỉ tính từ mức kinh phí trên 40 triệu đồngồng mỗi m2. Trong lúc trên trung khu thương mại chi tiêu và sử dụng, loại hộ cả gia đình có mức cấu thành giá từ 30 – 40 triệu đồngồng mỗi m2 được xếp vào hộ cả gia đình cao cấp.

Nếu tính đủ thì sẽ nhận thêm khoảng phân nửa con số nhà trong phân khúc trung khu thương mại chi tiêu và sử dụng trung cấp theo phương pháp tính của Sở Xây dựng thuộc phân khúc trung khu thương mại chi tiêu và sử dụng cao cấp, dẫn đến tỷ trọng phân khúc trung khu thương mại chi tiêu và sử dụng nhà ở cao cấp có tác dụng vẫn còn đó đang cao hơn nữa nhiều khi đối chiếu với mức 30% nêu trên. Mới đây, Bộ Xây dựng cũng nhận định đã được triệu chứng dôi thừa đầu cung trong phân khúc trung khu thương mại chi tiêu và sử dụng bất cử động sản cao cấp và rất thiếu nhà ở phía trong phân khúc trung khu thương mại chi tiêu và sử dụng bình thường.

Nhà đầu tư thứ cấp bất định mạnh

Theo các cơ quan khảo sát trung khu thương mại chi tiêu và sử dụng năm 2018, trong phân khúc trung khu thương mại chi tiêu và sử dụng bất cử động sản cao cấp, hạng cao cấp thì tỷ suất mua đầu tư chiếm đến 61%, đầu tư ngắn hạn chiếm 13%, khách hàng mua về để ở chỉ chiếm khoảng 26%. So sánh với năm 2017, mua đầu tư chiếm 50%, đầu tư ngắn hạn chiếm 15%, khách hàng mua về để ở chiếm 35%, tỷ suất nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp năm 2018 tăng mạnh khi đối chiếu với năm 2017.

Hiệp hội nhận ra trong phân khúc trung khu thương mại chi tiêu và sử dụng nhà ở trung cấp, tỷ suất nhà đầu tư khoảng 20 – 30%. Phân khúc bình thường khoảng trên dưới 10%. Việc ngày càng tăng quá đáng nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp trong phân khúc trung khu thương mại chi tiêu và sử dụng nhà ở cao cấp và trung cao cấp nhằm đầu tư kinh doanh, cất giữ gia sản, cũng có tác dụng với mục tiêu rửa tiền, dễ bị sự đầu tư mạnh và kích giá ảo trên trung khu thương mại chi tiêu và sử dụng bất cử động sản.

Tồn kho lớn

Hàng tồn kho của 65 doanh nghiệp bất cử động sản niêm yết trên sàn trung khu thương mại chứng khoán có tổng độ quý hiếm lớn số 1, trong những số đó, có 1 trong những những doanh nghiệp của thành thị. Thống kê từ 65 doanh nghiệp bất cử động sản niêm yết trên trung khu thương mại chi tiêu và sử dụng trung khu thương mại chứng khoán của toàn quốc thì tổng độ quý hiếm hàng tồn kho đã lên đến 201.921 tỷ đồng. Cơ cấu hàng tồn kho này cho mặc dù có: tồn kho trong tiến trình phân phối, tuần hoàn; tồn kho do doanh nghiệp dữ thế chủ động lùi tiến trình mở bán; tồn kho do chưa dung nạp được.

Hàng tồn kho bất cử động sản theo kế hoạch kinh doanh của doanh nghiệp và hàng tồn kho trong tiến trình phân phối, tuần hoàn là điều bình thường. Điều đáng quan tâm là hàng tồn kho do đã đặt ra trung khu thương mại chi tiêu và sử dụng nhưng chưa dung nạp được, bị ế, có hiệu quả đến tính thanh khoản của doanh nghiệp và liên quan tín dụng thanh toán với ngân hàng thương mại trong luận điểm nợ xấu và an ninh tín dụng thanh toán.

Sốt ảo giá đất lô có tác dụng trở lại tấn công trung khu thương mại chi tiêu và sử dụng

Năm 2017 và năm 2018 đã xảy ra nhiều đợt sốt ảo giá đất lô, giá đất nông nghiệp. Đặc biệt năm 2018 xảy ra tối thiểu 2 đợt sốt đất tại thành phố tp hcm. Một trong những duyên cớ chính là giới đầu nậu và cò đất mà trong không ít trường cấu kết có tác dụng đã móc nối với một trong những những cán bộ cấp cơ sở để phân lô tách thửa tràn khắp.

Họ cung ứng những thông tin thiếu vitaminơ sở và chưa đúng hơn về quy hoạch thay đổi đô thành, thay đổi hệ thống hạ tầng giao thông, các dự án bđs khu đô thành mới… trên các dụng cụ thông tin, truyền bá lăng xê, đặc biệt là mạng xã hội và các trang thông tin điện tử (đặc biệt là lợi dụng các chuyên trang, trang tự giới thiệu, trang rao vặt chuyên đề) để tiến hành giá, thổi giá đất, kích động tâm lý đám đông, tạo sóng trên trung khu thương mại chi tiêu và sử dụng bất cử động sản để trục lợi.

Mặc dù thực trạng này đã được khống chế vào nửa ở thời gian cuối năm 2018, nhưng đề nghị thiết giải pháp dự trữ, khống chế hiệu quả để trung khu thương mại chi tiêu và sử dụng thay đổi bất biến trong năm 2019.

Vũ Lê

Sưu Tầm: Internet